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房地產企業異地管理模式

房地產公司異地項目公司的管理?應該如何規范操作
房地產企業異地項目公司的授權管理 作者:馮哲 2007-8-30 17:20:11 管理者一般認為,在培養下屬方面,與其手把手去教,倒不如“授權

房地產企業異地管理模式

房地產公司異地項目公司的管理?應該如何規范操作

房地產企業異地項目公司的授權管理 作者:馮哲 2007-8-30 17:20:11 管理者一般認為,在培養下屬方面,與其手把手去教,倒不如“授權”,也就是擴大下屬的權限,讓他們憑自身的能力去解決問題。

的確,要想使下屬潛藏的能力得到釋放,與其頻繁地下達指令,倒不如相信他們潛在的能力、發揮他們的主觀能動性產生的效果好。

每個人都希望按照自己的意志,而不是他人的意志行事,這兩種情況產生的結果是截然不同的。

說起來容易做起來難,在房地產行業中,每一個經營動作的背后都意味著巨額的投資,授權有可能意味著這些投資有去無回。

投資的最后損失應該由誰來埋單呢?企業管理者在授權問題上,往往非常慎重。

有些企業雖然發展速度很快,年銷售收入達到數十億人民幣,在異地有數個項目同時開發,但內部管理體系還是非常集權的,有的可能變通為授權于自己最熟悉、最知根知底的親信,有的干脆用自己的七大姑、八大姨等親戚來“執掌朝政”。

現在所要研究的問題是,授權的對象是誰?該授多少?如何授予? 我們先來聽一下管理前輩和大師的聲音: IBM新上任的CEO山姆.帕爾米薩諾指出:“依靠組織結構以及經營者的指示,最大限度地發揮IBM的實力是不太可能的(IBM在全世界共有20多萬名員工)。

這就要求我們必須在支持每一個員工通過正確的方法做出正確判斷的同時,把權力交給他們。

” 杜魯克指出:沒有能力為自己培養領導階層的機構是沒有生命力的;組織生存和正常運作要求它能夠在最高領導之下培養一批獨當一面的領導者;組織既不可能自動生產足夠多的領導者,也不可能自動生產經驗豐富而又稱職的領導者;解決的方法包括兩方面:使領導者在盡可能低的職位上享有盡可能多的獨立領導權,以及建立一套評價其表現的客觀標準。

仔細品味上述觀點,我們不難得出一個結論:企業的最終成功和領導團隊的批量產生,是在授權的環境中實現的,或者說,一個沒有實現授權的企業,在管理上是一個不成熟的企業。

授權的對象是權力,那權力是什么?有標準嗎?能管理嗎?在這我先不直接對權力進行定義,我相信每一個人都有各自的理解,都會給出自己的定義,我想從另一個相關的角度——責任,給出一個對權力的解釋:責任中心。

大家都知道,管理學有一個基本的原則:權、責一起授予,即權責對等原則。

在企業管理實踐中,單獨分析權力是沒有意義的,將權責連起來分析,其結果才具有對實踐的指導意義。

再者,管理會計體系對責任中心給出了科學的、詳細的定義,同時會計核算體系又能夠對其進行精確的計量,這些成熟的企業管理信息系統,恰恰給出了我們對權力實施管理的依據和基礎。

可以按各種不同的緯度對權力進行定義,但我認為,最好是以責任中心為綱,對權力進行系統的分析和管理。

在房地產企業中,最牽扯管理層精力的事情之一是對異地項目公司的管理。

俗話說,距離增加美感,但距離也增加了管理的難度。

目前國內企業的管理,“人制”的基礎往往大于“法制”的基礎,個體獲取外界信息的難度隨著距離的增加而增大,在企業內部信息系統不健全的情況下,對異地企業的管理著實讓老板犯愁。

正略鈞策從責任中心和業務權限匹配的角度,對房地產企業異地項目公司的定位進行了統計分類,基本有以下五類: 若按典型的三級管理體系分析,城市公司定位一般集中在3、4和5,4的比例較大;項目公司一般為1和2,2 的比例較大。

為什么會出現上述定位分布的離散度?現在我們來分析一下,項目公司定位的后面是對業務的授權,業務授權的背后是對人的授權,影響對人員授權的原因是什么?授權能夠在制度和體制范圍內實施管理嗎? 在深入進行分析之前,先列舉一下在授權方面一些企業的做法,了解其背后的影響因素是什么。

1、 異地公司團隊人員不整齊,能力參差不齊,對于一些影響項目成功與否的關鍵環節,例如:策劃、設計等,拿到公司總部來完成,或是就近集中于某一城市,由其對輻射范圍內的項目實施統一管理和支持。

2、 當引進職業經理后,由于在某幾個問題上的認知與高層達成高度的一致,致使對其授予充分的權力,但在日后的經營過程中,問題頻出,其在管理層心中的地位是“與日遞減”,出于降低業務風險的考慮,管理層開始收權,最終的結果是職業經理人滿腹怨言地離去。

3、 在企業實踐中,管理層授予權力的標準是員工的忠誠度,信任是唯一的基礎,企業中關鍵崗位和主要管理層常常是老板的同學、戰友和親屬。

4、 建立異地項目公司之后,責權配置不平衡,經常是責任大于權力,例如責任要求項目公司控制項目成本,但實際的權力只是控制施工階段費用的支出,材料采購全部由總部包辦,策劃和設計更是沒有能力和機會介入,當項目公司成立和項目人員到位時,施工圖紙、工程預算、主材供應商都已全部確定完畢。

5、 對項目公司的授權沒有定數,今年權限下放了,明年有可能就收走了。

例如在策劃定位階段,由于異地的風土人情、自然環境、市場購買能力、歷史形成的消費習慣和大眾鑒賞標準等因素,項目策劃定位盡量由當地項目公司為主制定,這可能會在前幾個項目過程中交...

房地產企業運營模式

展開全部 這個這個提問,問得也太空洞了吧?什么叫房地產企業的運營模式?如果單說運營模式,那就是參加拍賣拿地,付土地出讓金和契稅、印花稅、手續費;報建各類開工手續,繳納各類規費,拿到各種文件;招投標挑選設計、勘測、施工、監理單位,簽合同,付定金;為施工單位辦理施工許可證,拿著設計單位的設計圖紙進場開工,按施工合同給工程款;以上過程中可以申請銀行的開發貸款,但是現在能獲批的可能性很低,能批得出是你的本事,批不出是正常的事情;房子造到可以辦理預售許可證的時候辦證,然后直接就可以預售了,然后交營業稅,預繳土地增值稅;適當的時候,覺得資金沒問題了,可以償還銀行貸款;然后項目繼續施工到竣工驗收通過,審計、報備各類手續,交房;跟稅務局進行土地增值稅清算,年末計算所得稅,這時候咋技術處理,就是財務的本事了。

不知道上述算不算你要的問題結果。

...

房地產多項目、異地管理及集團管控房地產集團公司最近兩年發展很...

展開全部 首先到晉也就是你準備去開發的地方的主管部門即房管局或者建委的開發處領取異地開發申報表,(因為各省市、地區因職能劃分的問題開發部門所在的局委也有所差距)然后帶著你領取異地開發申報表、擬開發項目的相關材料、申請書、營業執照、資質證書,到你原注冊地開發主管部門蓋章同意你到外地開發,再拿著蓋過章的異地開發申報表,到你準備去開發的地方的主管部門按照他們的要求準備相關資料申報房地產開發異地備案,經他們受理同意核發異地開發備案證后你才能開發。

(友情提示你一下!就是一級的房地產開發資質能在全國范圍開發;二級三級的資質只能在全省范圍開發;暫定和四級資質只能在本地區開發。

)你先看看你們的房地產開發資質是什么級別再考慮能不能去辦吧!不然別跑了數月手續到最后不能異地開發就慘了!...

房地產的運營模式

展開全部 第一步 房地產開發公司的設立 第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究 房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序 1、選定項目,簽定合作意向書 2、初步確定開發方案 3、申報規劃要點 4、申報、審批項目建議書 5、編制項目可行性研究報告 6、申報、審批項目可行性研究報告 房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費 1、可行性研究費 2、建設工程規劃許可證執照費 第三步 房地產開發項目的規劃設計和市政配套 房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序 一、房地產開發項目的規劃設計 1、申報選址定點 2、申報規劃設計條件 3、委托作出規劃設計方案 4、辦理人防審核 5、辦理消防審核 6、審定規劃設計方案 7、住宅設計方案的專家組審查 8、落實環?!叭龔U”治理方案 9、委托環境影響評價并報批 10、建設工程勘察招、投標 11、委托地質勘探 12、委托初步設計 13、申報、審定初步設計 二、房地產開發項目的市政配套 14、征求主管部門審查意見 15、落實市政公用設施配套方案 16、報審市政配套方案 17、市政各管理部門提出市政配套意見 18、市政管線綜合 房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費 1、工程勘察(測量)費 2、工程設計費 3、建設工程規劃許可證執照費 4、竣工檔案保證金 5、臨時用地費 6、臨時建設工程費 7、建設工程勘察招標管理費 8、勘察設計監督管理費 9、古建園林工程設計費 第四步 房地產開發項目土地使用權的取得 取得房地產開發項目土地使用權的法律程序 一、國有土地使用權的出讓 1、辦理建設用地規劃許可證 2、辦理建設用地委托釘樁 3、辦理國有土地使用權出讓申請 4、主管部門實地勘察 5、土地估價報告的預審 6、委托地價評估 7、辦理核定地價手續 8、辦理土地出讓審批 9、簽訂國有土地使用權出讓合同 10、領取臨時國有土地使用證 11、領取正式國有土地使用證 12、國有土地使用權出讓金的返還 二、國有土地使用權的劃撥 13、國有土地使用權劃撥用地申請 14、主管部門現場勘察 15、劃撥用地申請的審核、報批 16、取得劃撥用地批準 三、集體土地的征用 17、征用集體土地用地申請 18、到擬征地所在區(縣)房地局立案 19、簽訂征地協議 20、簽訂補償安置協議 21、確定勞動力安置方案 22、區(縣)房地局審核各項協議 23、市政府下文征地 24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費 25、辦理批地文件、批地圖 26、辦理凍結戶口 27、調查戶口核實勞動力 28、辦理農轉工工作 29、辦理農轉居工作 30、辦理超轉人員安置工作 31、地上物作價補償工作 32、征地結案 取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費 1、地價款(土地出讓金) 2、資金占用費 3、滯納金 4、土地使用費 5、外商投資企業土地使用費 6、防洪工程建設維護管理費 7、土地閑置費 8、土地權屬調查、地籍測繪費 9、城鎮土地使用稅 10、地價評估費 11、出讓土地預訂金 12、征地管理費 13、土地補償費 14、青苗及樹木補償費 15、地上物補償費 16、勞動力安置費 17、超轉人員安置費 18、新菜田開發建設基金 19、耕地占用稅 第五步 房地產開發項目的拆遷安置 房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序 1、委托進行拆遷工作 2、辦理拆遷申請 3、審批、領取拆遷許可證 4、簽訂房屋拆遷責任書 5、辦理拆遷公告與通知 6、辦理戶口凍結 7、暫停辦理相關事項 8、確定拆遷安置方案 9、簽訂拆遷補償書面協議 10、召開拆遷動員會,進行拆遷安置 11、發放運作拆遷補償款 12、拆遷施工現場防塵污染管理 13、移交拆遷檔案資料 14、房屋拆遷糾紛的裁決 15、強制拆遷 房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費 1、房屋拆遷補償費 2、搬家補助費 3、提前搬家獎勵費 4、臨時安置補助費(周轉費) 5、清理費 6、停產停業綜合補助費 7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費 8、一次性異地安置補助費 9、房屋拆遷管理費 10、房屋拆遷服務費 第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段 房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序 一、房地產開發項目開工前準備工作 1、領取房地產開發項目手冊 2、項目轉入正式計劃 3、交納煤氣(天然氣)廠建設費 4、交納自來水廠建設費 5、交納污水處理廠建設費 6、交納供熱廠建設費 7、交納供電貼費及電源建設集資費 8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續 9、設計單位出報批圖 10、出施工圖 11、編制、報送工程檔案資料,交納檔案保證金 12、辦理消防審核意見表 13、審批人防工程、辦理人防許可證 14、核發建設工程規劃許可證 15、領取開工審批表,辦理開工登記 二、房地產開發項目的工程建設招投標 16、辦理招標登記、招標申請 17、招標準備 18、招標通告 19、編制招標文件并核準 20、編制招標工程標底 21、標底送審合同預算審查處確認 22、標底送市招標辦核準,正式申請招標 23、投標單位資格審批 24、編制投標書并送達 25、召開招標會,勘察現場 26、召開開標會議,進行開標 27、評標、決標 28、發中標通知書 29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查 三、房地產開發項目開工手續的辦理 31、辦理質量監...

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